Υψηλή διατηρείται η ζήτηση για ποιοτικούς γραφειακούς χώρους, γεγονός που αποδεικνύεται και από τις επενδυτικές κινήσεις των μεγάλων εταιρειών αξιοποίησης ακινήτων κατά το τελευταίο διάστημα, αφήνοντας ωστόσο πίσω ένα σημαντικό απόθεμα ακινήτων που δεν πληρούν τις σύγχρονες προδιαγραφές. Υπενθυμίζεται ότι μέσα στο 2020 συντελέστηκαν σημαντικές αγοραπωλησίες ακινήτων -κυρίως γραφειακών χώρων- που άγγιξαν το 1 δισ. ευρώ. Παράλληλα και τους πρώτους μήνες του 2021 υπήρξε σημαντική ζήτηση για προνομιακά ακίνητα που εκτονώθηκε μέσω πλειστηριασμών -όπως αυτός της Ektasis-, συγκεντρώνοντας αφενός υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον και αφετέρου διατηρώντας τις τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα.
Έτσι, δημιουργούνται διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά γραφειακών χώρων με τις τιμές πώλησης και ενοικίασης να διαμορφώνονται αντιστοίχως, προσφέροντας ως εκ τούτου κυμαινόμενες αποδόσεις.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του παρατηρητηρίου αξιών της εταιρείας Geoaxis για τον τομέα των γραφείων, η πανδημία αποτελεί τη θρυαλλίδα εξελίξεων, που ούτως ή άλλως είχαν δρομολογηθεί αρκετά πιο πριν από τον Μάρτιο του 2020. Το μέλλον φαίνεται να ανήκει σε γραφεία που θα παρέχουν εύκολη και ασφαλή πρόσβαση, υγιεινή, ευελιξία, πρωτοποριακά συστήματα τεχνολογίας, μαζί με ευαισθησία για το περιβάλλον, την τοπική κοινότητα και τα ζητήματα εταιρικής διακυβέρνησης (ESG).
Σήμερα, όπως εκτιμά η Geoaxis, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από δύο συν μία, εξαιρετικά διαφορετικές ταχύτητες. Τα ποιοτικά γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν επάνω από 20 ευρώ ανά τ.μ. , με τις αποδόσεις (yields) να προσγειώνονται 6,5%, ενώ τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που βρίσκονται σε δευτερεύουσες αγορές φθάνουν να ενοικιάζονται στα 5 ευρώ ανά τ.μ., διαμορφώνοντας ως εκ τούτου μια τεράστια ψαλίδα. Στον ενδιάμεσο χώρο βρίσκονται τα παλαιά γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες, όπου σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες περί τα 10 ευρώ ανά τ.μ. μήνα με αποδόσεις γύρω στο 7,5%.
Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2021 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών, εκτιμά η Geoaxis.
Κατά την ίδια ανάλυση, λόγω της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης (περίοδος 2008-2017) δεν υπήρξε σημαντική ανάπτυξη ικανού αριθμού νέων γραφείων στην ελληνική αγορά ακινήτων. Η υγειονομική κρίση του 2020 βρήκε την αγορά με συσσωρευμένα αιτήματα που δεν μπορούν να ικανοποιηθούν λόγω μειωμένου αποθέματος σύγχρονων και ενεργειακά αποδοτικών γραφειακών χώρων, ενώ την ίδια ώρα η ζήτηση για παλαιά γραφεία διαφοροποιείται σημαντικά μεταξύ γραφείων προβολής και γραφείων σε δευτερεύοντα σημεία. Το απόθεμα νέων σύγχρονων γραφειακών χώρων αναμένεται να αυξηθεί με πολύ αργούς ρυθμούς βραχυπρόθεσμα, αφενός λόγω της έλλειψης κατάλληλων ακινήτων εντός λεκανοπεδίου και αφετέρου λόγω της στάσης αναμονής σχετικά με την πορεία της εργασίας από το σπίτι.
Η Geoaxis εκτιμά ότι μετά την πανδημία η ζήτηση θα στραφεί σε σύγχρονα γραφεία περιφερειακά της Αθήνας, με εύκολη πρόσβαση και με μικτές αναπτύξεις που θα συνδυάζουν επιπρόσθετα οικιστικές χρήσεις και χρήσεις καθημερινών δραστηριοτήτων (F&B, γυμναστήρια κ.λπ.). Σύμφωνα με την ιστορική βάση δεδομένων που διατηρεί η Geoaxis για την εξέλιξη των αξιών των γραφειακών χώρων στην Αττική, έρευνες που έχουν διενεργηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες που έχουν πραγματοποιηθεί από το RICS και το ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία χρόνια καταγράφονται:
– Εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας γραφεία ανεξάρτητα θέσης που καταγράφουν ενοίκια σε μερικές περιπτώσεις και άνω των 22 ευρώ/τ.μ./μήνα.
– Πλασάρισμα του Πειραιά, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων.
– Μειούμενος αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας.
– Συρρίκνωση ζήτησης για παλαιά γραφεία στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις.
– Εξαιρετικά αυξημένη προσφορά παλαιών προδιαγραφών οριζόντιων ιδιοκτησιών σε δευτερεύουσες θέσεις.
– Σταθεροποίηση μισθωμάτων για τυπικής ποιότητας γραφεία προβολής επί βασικών οδικών αξόνων.
– Ανυπαρξία χρηματοδότησης και σχετική επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.
Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και λόγω πανδημίας βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά τη μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στη συγκεκριμένη αγορά, σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας. Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό, εκτιμά η Geoaxis.
Παρ’ όλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές. Η μεγάλη αύξηση ενοικίων που καταγράφηκε το διάστημα 2019-2020 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να μη συνεχιστεί με τον ίδιο ρυθμό καθώς πέρα από το σαφώς χειρότερο επιχειρηματικό κλίμα, τα στοιχεία της ελληνικής οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain κ.ά.) παραμένουν προβληματικά δίχως να βοηθάνε στη δημιουργία μιας στέρεης και αειφόρας ανάπτυξης, σημειώνεται στην ανάλυση.
Πηγή: Capital.gr
