Mέχρι το περασμένο καλοκαίρι, η προκήρυξη της άδειας καζίνο για το Ελληνικό θεωρούνταν περίπου υπόθεση ρουτίνας. Η συμβατική αυτή προϋπόθεση για την έναρξη της αξιοποίησης της πρώην έκτασης του αεροδρομίου στο Ελληνικό θεωρήθηκε από το σύνολο της αγοράς –περιλαμβανομένων των πιστωτών της χώρας– μια σχεδόν τυπική διαδικασία που θα είχε λήξει μέχρι το τέλος του περασμένου έτους.
Ενώ έχουμε εισέλθει στον δεύτερο μήνα του νέου έτους, η διαδικασία παραχώρησης της άδειας καζίνο ακόμη δεν έχει ξεκινήσει. Αυτό συνέβη επειδή, όπως σημειώνει η Καθημερινή, υπερτιμήθηκε το παρεχόμενο δικαίωμα ανάπτυξης του Ολοκληρωμένου Κέντρου Αναψυχής (IRC) στο Ελληνικό, ενώ ταυτόχρονα υποτιμήθηκαν οι απαιτήσεις των ενδιαφερόμενων επενδυτών. Το τίμημα της υποπαραχώρησης, δηλαδή το μίσθωμα της έκτασης, είναι η μία μεταβλητή στην εξίσωση που πρέπει να επιλυθεί προτού ξεκινήσει ο διαγωνισμός για την άδεια.
Η δεύτερη μεταβλητή περιλαμβάνει τις απαιτήσεις του επενδυτή σχετικά με το μέγεθος της ανάπτυξης που επιδιώκει και, τέλος, μια τρίτη είναι οι όροι πολεοδόμησης της υποπαραχωρούμενης περιοχής. Στον καθορισμό των τριών μεταβλητών εμπλέκονται ο κύριος παραχωρησιούχος (Lamda), οι υποπαραχωρησιούχοι (Caesars, MGE κ.λπ.) και η κυβέρνηση.
Η τελευταία διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στους όρους πολεοδόμησης, ενώ η Lamda έχει κύριο ρόλο στο τίμημα και την έκταση της υποπαραχώρησης.
Οι τρεις μεταβλητές
1. Τίμημα: Για το τίμημα έχουν αναφερθεί πολλά μέχρι σήμερα, με πιο σημαντικό ότι η Lamda επιθυμεί ως μίσθωμα για το καζίνο το 5% των ακαθάριστων εσόδων (GGR) του με ελάχιστο ετήσιο τίμημα τα 20 εκατ. ευρώ. Οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές θεωρούν εύλογο ένα τίμημα κοντά στο 3%, ενώ επιδιώκουν να μειώσουν και την ελάχιστη χρέωση που βαρύνει κυρίως τα πρώτα χρόνια της ανάπτυξης της επένδυσης.
2. Η ζώνη ανάπτυξης του IRC: Η δεύτερη απαίτηση έχει να κάνει με τις βλέψεις που έχει ο κάθε ενδιαφερόμενος για την επένδυσή του. Εν προκειμένω οι αμερικανικές Caesars Entertainment και Mohegan Gaming Entertainment (MGE), που θεωρούνται οι πιο «ζεστοί» να επενδύσουν στο Ελληνικό. Ο πρώτος από τους δύο φέρει τα πιο μαξιμαλιστικά σχέδια, ζητώντας να αναλάβει τη διαχείριση του 1/6 της έκτασης του ακινήτου. Συγκεκριμένα, ζητάει να αναλάβει όλη την έκταση που συνορεύει με το Γκολφ Γλυφάδας αλλά και τη μαρίνα Αγίου Κοσμά. Οι εκτάσεις αυτές στο Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) είναι γνωστές ως Α-Α1 και ΠΜ-Α1 και αθροιστικά ξεπερνούν τα 1.000 στρέμματα. Εδώ, όμως, αρχίζουν τα δύσκολα, καθώς η Lamda θέλει την εκμετάλλευση της μαρίνας να την αναλάβει η ίδια. Η Lamda ήδη διαχειρίζεται τη μαρίνα Φλοίσβου, τη μαρίνα του Αστέρα Βουλιαγμένης και θεωρείται βέβαιο ότι θα διεκδικήσει τη μαρίνα Αλίμου που τώρα δημοπρατείται από το ΤΑΙΠΕΔ. «Θα ήταν ιδιαίτερα απίθανο να αφήσει σε κάποιον τρίτο να διαχειριστεί το πετράδι του στέμματος», παρατηρούσε καλά ενημερωμένη πηγή αναφερόμενη στη μαρίνα του Αγίου Κοσμά. Η Caesars θέλει μέσω της μαρίνας να παρέχει ολοκληρωμένες υπηρεσίες στους καλούς και τακτικούς πελάτες του καζίνο (και όχι μόνον).
3. Πολεοδόμηση: Το τρίτο «αγκάθι» στην προκήρυξη της άδειας καζίνο είναι οι όροι πολεοδόμησης της συγκεκριμένης ζώνης. Και οι δύο ενδιαφερόμενοι επενδυτές δεν θέλουν κανέναν όρο, καθώς θεωρούν ότι η επένδυσή τους είναι ιδιαίτερα μεγάλη για να μπει σε πολεοδομικά πλαίσια. Αυτό συνέβη πριν από μερικά χρόνια στην Ισπανία, όπου η Las Vegas Sands αποσύρθηκε από μια αντίστοιχου επιπέδου επένδυση, λόγω περιβαλλοντικών και πολεοδομικών όρων που έθετε η ισπανική κυβέρνηση.
Παράγοντες κοντά στη διαδικασία σημειώνουν ότι μπορεί το 1 δισ. ευρώ που αναφέρεται συχνά για την ανάπτυξη του IRC να είναι υπερβολικό, εντούτοις θα απαιτηθούν 600 έως 700 εκατ. ευρώ το ελάχιστο. Το ποσό χαρακτηρίζεται υπέρογκο και τόσο οι Αμερικανοί, όσο και οι Ασιάτες επενδυτές που ενδιαφέρονται για την επένδυση, δεν θέλουν να έχουν πολεοδομικούς περιορισμούς.
Οι «λευκές» περιοχές
Αυτό συνιστά μεγάλο «πονοκέφαλο» για την κυβέρνηση, η οποία δεν θέλει να παραδώσει εν λευκώ μια περιοχή 600 στρεμμάτων για ανάπτυξη. Αξίζει να σημειωθεί ότι Lamda και ελληνική κυβέρνηση έχουν συμφωνήσει για τους όρους πολεοδόμησης για το 80% της έκτασης. Μένουν ακόμη 3 έως 4 «λευκές» περιοχές στο ακίνητο, γεγονός που εξηγεί και τις καθυστερήσεις στην έκδοση των Κοινών Υπουργικών Αποφάσεων (ΚΥΑ) που θα πολεοδομήσουν το 100% του ακινήτου. Μεταξύ των «λευκών» περιοχών συγκαταλέγεται τόσο το ακίνητο ανάπτυξης του IRC όσο η μαρίνα αλλά και το παράκτιο μέτωπο – Α2 (ΠΜ-Α2) που θα γίνει το ενυδρείο.
Οι τρεις προαναφερόμενοι παράγοντες διαμορφώνουν το υφιστάμενο δύσκολο παζλ προς επίλυση στην αξιοποίηση του Ελληνικού. Με δεδομένο ότι η εκχώρηση άδειας καζίνο συνιστά συμβατική προϋπόθεση για την αξιοποίηση του συνόλου του ακινήτου δείχνει το μέγεθος του εγχειρήματος. Οχι αδίκως επομένως τον περασμένο Νοέμβριο η Lamda διεμήνυε σε όλες τις πλευρές ότι οι μπουλντόζες θα αργήσουν να εισέλθουν στο Ελληνικό. Αξίζει, τέλος, να σημειωθεί ότι για κάθε ενδιαφερόμενο να επενδύσει στο IRC, καθένας από τους προαναφερόμενους παράγοντες έχει διαφορετική επίδραση. Για παράδειγμα η MGE, σε αντίθεση με την Caesars, ενδιαφέρεται περισσότερο να μειώσει το ετήσιο καταβαλλόμενο τίμημα, παρά για την απόκτηση της μαρίνας στο Ελληνικό. Και οι δύο ωστόσο δεν θέλουν πολεοδόμους στα πόδια τους.
