Μια ευκαιρία στα ακίνητα, ένα επαγγελματικό pivot, και το Airbnb. Κάπως έτσι ξετυλίγεται η ιστορία του Νικόλα Τσοπανάκη. Ο ίδιος μαζί με τον αδερφό του κινήθηκαν γρήγορα το 2016, αποφάσισαν να αφήσουν τις δουλειές τους και να δραστηριοποιηθούν επιχειρηματικά στο κομμάτι του Airbnb. Τότε που όλο αυτό το «κύμα» ήταν ακόμα στο ξεκίνημα του στην Ελλάδα. Και όλα ξεκίνησαν από ένα πατρικό ακίνητο που διέθεταν. Σήμερα, ο ίδιος και ο αδερφός του έχουν αναπτυχθεί, έχουν την εταιρία House of Athens που διαχειρίζεται ακίνητα για βραχυχρόνιες μισθώσεις στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας, και η ζωή τους έχει αλλάξει.
Το It’s Possible συνάντησε το Νικόλα Τσοπανάκη στο «αρχηγείο» της εταιρίας στην Πλάκα. Ο ίδιος θυμάται πως ήταν τα δεδομένα όταν δούλευε ως υπάλληλος για 500 ευρώ, εξηγεί τι ακριβώς κάνει η εταιρία του, ενώ απαντά και στο μεγάλο ερώτημα: Τελικά, το Airbnb είναι καλό ή κακό;
Πριν την ενασχόληση με το Airbnb δουλεύατε ως υπάλληλος, με μισθό στα 500 ευρώ τον μήνα. Τι θυμάστε από εκείνη την περίοδο και πως ήταν η διαβίωση σας;
Η ενασχόληση με το Airbnb ξεκίνησε παράλληλα. Εγώ και ο αδερφός μου είχαμε ένα πατρικό σπίτι, το οποίο αποφασίσαμε να το αξιοποιήσουμε μέσω Airbnb. Γρήγορα διαπιστώσαμε ότι τα χρήματα που βγάζαμε από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ήταν πολύ περισσότερα από αυτά που παίρναμε από τις δουλειές μας. Από ένα σημείο και μετά λοιπόν, αφήσαμε τις δουλειές μας και μπήκαμε full-time στο νέο project μας. Τότε ήταν ουσιαστικά και η αρχή του Airbnb στην Ελλάδα, οπότε τα δεδομένα ήταν διαφορετικά.
Εγώ δούλευα στο πεδίο της διαφήμισης, όπου πριν την κρίση οι μισθοί ήταν 3 φορές πάνω. Στην συνέχεια τι έγινε: Οι μισθοί πέσανε, όμως οι ώρες εργασίας παρέμειναν οι ίδιες. Θυμάμαι ότι δουλεύαμε 10 ως 15 ώρες την ημέρα. Και δεν μπορούσε να γίνει αλλιώς σε ότι αφορά τα ωράρια, αφού η αγορά είχε συνηθίσει να δουλεύει με αυτό τον τρόπο, και εσύ δεν μπορούσες να παραδίδεις τα projects πέρα από τα deadlines. Το έβλεπα και σε εμένα και σε άλλους συναδέλφους, ότι δεν υπάρχουν προοπτικές.
Πότε πήρατε την απόφαση να αλλάξετε επαγγελματικό μονοπάτι;
Ουσιαστικά περιμέναμε το κομμάτι του Airbnb να γίνει νόμιμο στην Ελλάδα. Από ένα σημείο και μετά, ήταν κάτι που συζητιόταν έντονα, οπότε ήμασταν έτοιμοι. Και ψυχολογικά και πρακτικά.
Μόλις πέρασε ο σχετικός νόμος, κάναμε και εμείς την επαγγελματική μετάβαση. Βάλαμε online το ένα σπίτι που είχαμε. Εκείνη την περίοδο η αγορά και ο ανταγωνισμός στην Ελλάδα ήταν πολύ μικρότερα. Μιλάμε για το 2016. Ο πρώτος μας guest ήταν τον Απρίλιο του ίδιου έτους.
Mέχρι το τέλος του καλοκαιριού 2016, είχαμε μαζέψει τόσα χρήματα που μπορούσαμε να επινοικιάσουμε ένα αρχοντικό διαμέρισμα για έναν ολόκληρο χρόνο.
Πως φτάσατε από το ένα ακίνητο, στην δημιουργία της εταιρίας;
Ουσιαστικά μαζέψανε αρκετά χρήματα από το πρώτο μας ακίνητο, και μετά σταδιακά αποκτήσαμε μερικά ακόμα και αναπτυχθήκαμε. Τότε όμως ήταν αρκετά πιο εύκολο να γίνει κάτι τέτοιο. Σήμερα είναι εξαιρετικά δύσκολο. Έχουν δημιουργηθεί πολλές εταιρίες επινοικίασης, ενώ έχουν ανέβει και οι τιμές.
Άρα ουσιαστικά το «κλειδί» στην περίπτωση σας ήταν ότι κινηθήκατε γρήγορα, όταν όλο αυτό ξεκίναγε στην Ελλάδα;
Σίγουρα έπαιξε καθοριστικό ρόλο. Σήμερα χρειάζεσαι πολύ μεγάλο κεφάλαιο για να αναπτυχθείς. Επίσης σήμερα υπάρχει υπερπροσφορά Airbnb ακινήτων. Άρα δεν μπορείς να βγάλεις πολλά χρήματα, μέσα σε τόσο μικρό χρονικό διάστημα. Μην ξεχνάμε ότι πλέον υπάρχουν και πάρα πολλές εταιρίες που δραστηριοποιούνται στην αγορά. Το 83% των αγγελιών στην Αθήνα προέρχεται από εταιρίες. Ακόμα και άνθρωποι που έχουν 1 διαμέρισμα, έχουν συστήσει εταιρία.
Σε ότι αφορά τους «μεγάλους παίχτες»; Υπάρχουν στην Ελληνική αγορά;
Φυσικά και υπάρχουν. Βλέπουμε τόσο ξένους όσο και Έλληνες «παίχτες» να δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα, και να διαχειρίζονται πολλά ακίνητα, τα οποία τα αξιοποιούν μέσα από πλατφόρμες τύπου Airbnb.
Τι κάνει η δική σας εταιρία;
Εμείς ανήκουμε στο κομμάτι της φιλοξενίας. Έχουμε υπό την διαχείριση μας κάποια σπίτια και μπορεί κάποιος να τα ενοικιάσει με την ημέρα. Απευθυνόμαστε κυρίως σε τουρίστες, ενώ τα ακίνητα που έχουμε είναι αποκλειστικά στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας.
Λειτουργούμε με δύο τρόπους, για κάποιον που έχει ένα ακίνητο και θέλει να το δώσει σε εμάς, για να αναλάβουμε να διαχειριστούμε την βραχυχρόνια μίσθωση του: Ο πρώτος είναι το καθεστώς επινοικίασης. Όπου μήνας βγει- μήνας μπει, δίνουμε ένα σταθερό ενοίκιο στον ιδιοκτήτη- σαν να μέναμε εμείς μέσα. Εμείς στην συνέχεια αξιοποιούμε το ακίνητο και προφανώς προσπαθούμε να παράξουμε ένα κέρδος. Ο δεύτερος τρόπος είναι το καθεστώς των ποσοστών. Εκεί συνεργαζόμαστε με τον ιδιοκτήτη. Αναλαμβάνουμε εμείς όλο το κομμάτι της φιλοξενίας και της επικοινωνίας με τους πελάτες, πληρώνεται κανονικά ο ιδιοκτήτης, και εμείς παίρνουμε ένα ποσοστό από τον τζίρο. Ουσιαστικά δηλαδή, γίνεται η ίδια δουλειά, απλά είναι διαφορετική η διαδρομή του χρήματος στα δύο σενάρια που περιέγραψα. Και στις δύο περιπτώσεις, εμείς φωτογραφίζουμε τα σπίτια που αναλαμβάνουμε, και τα ανεβάζουμε στις σχετικές πλατφόρμες ή ενημερώνουμε τους μεσίτες και τα ταξιδιωτικά γραφεία που συνεργαζόμαστε. Έχουμε συνολικά 10 κανάλια πωλήσεων.
Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ποια επιλογή από τις δύο προτιμούν;
Οι περισσότεροι προτιμούν το σταθερό ενοίκιο. Ωστόσο, σε τουριστικές περιοχές που δουλεύουμε εμείς, όπως π.χ. η Πλάκα, το δεύτερο σενάριο φέρνει περισσότερα χρήματα στον ιδιοκτήτη. Αφού η επισκεψιμότητα είναι πολύ μεγάλη.
Έχει να κάνει καθαρά με τις ανάγκες του καθενός. Αν κάποιος έχει μια μεγαλύτερη οικονομική άνεση, μπορεί να επιλέξει το δεύτερο σενάριο που είπαμε και να έχει καλύτερα κέρδη. Από την άλλη, αν κάποιος είναι πιο στριμωγμένος οικονομικά, και θέλει να έχει ένα στάνταρ εισόδημα από το ακίνητο, μπορεί να πάει στην πρώτη επιλογή.
Στις περιοχές που δραστηριοποιείστε εσείς, ποιο θεωρείται «περιζήτητο ακίνητο»;
Νομίζω ισχύει ο κανόνας που λέει location, location, location. Δηλαδή, ένα κακοστημένο διαμέρισμα στο κέντρο της Πλάκας μπορεί να τζιράρει πολύ περισσότερα από ένα loft 200 τ.μ. στο τέλος της Συγγρού. Δεν υπάρχει κάποιος άλλος «χρυσός κανόνας» πέρα από την τοποθεσία.
Εμείς ως εταιρία θέλουμε να διατηρήσουμε και ένα ενιαίο προφίλ. Οπότε κινούμαστε στα high-end σπίτια. Πάμε σε μια πιο boutique νοοτροπία. Προτιμάμε να έχουμε λίγα σπίτια και καλά. Επίσης προτιμάμε τα μεγάλα, γιατί έτσι είναι πιο εύκολο να ανταγωνιστείς τα ξενοδοχεία. Η λογική είναι απλή: Ένα μεγάλο ακίνητο μπορεί να έχει ενοίκιο 300-400 ευρώ την ημέρα, αλλά αν χωρά π.χ. 8 άτομα τότε ανά άτομο το κόστος είναι μικρό.
Από την στιγμή που κάνατε το επαγγελματικό pivot, πως είναι πλέον η καθημερινότητα σας και πόσες ώρες εργασίας απαιτεί το project σας;
Τώρα είμαι πολύ πιο ευέλικτος. Και μπορώ να πω ότι είναι πολύ καλύτερα, σε σχέση με τότε που δούλευα 10+ ώρες πίσω από ένα γραφείο, ως υπάλληλος.
Από την άλλη, πλέον δουλεύω χωρίς ωράριο. Κάτι που σημαίνει ότι πρέπει να είμαι alert 24 ώρες την ημέρα. Μπορεί ένας guest να με πάρει τηλέφωνο 12 την νύχτα και να μου πει ότι χάλασε ο καυστήρας. Αν προκύψει μια τέτοια ανάγκη, προφανώς πρέπει να φτιάξεις την βλάβη εκείνη την στιγμή.
Έχει τύχει δηλαδή να σας καλέσουν 12 την νύχτα ή μέσα σε Σαββατοκύριακα ή σε αργίες και να σας πουν «έχω πρόβλημα»;
Όλα έχουν τύχει. Και μάλιστα κάποιες φορές έχουν γίνει και ταυτόχρονα. Αυτό δεν μπορείς να το αποφύγεις. Ειδικά εμείς που διαχειριζόμαστε σπίτια που έχουν κατασκευαστεί πριν πολλά χρόνια, στο κέντρο της Αθήνας. Είναι σπίτια που θα σου βγάλουν και προβλήματα.
Κοιμάμαι με το κινητό δίπλα στο κρεβάτι μου κάθε βράδυ, για να είμαι alert στην περίπτωση που προκύψει κάποιο πρόβλημα.
Επίσης υπάρχουν και οι νέοι πελάτες που έρχονται από μακρινές χώρες, άρα υπάρχει διαφορά ώρας. Όταν λοιπόν θα σου στείλει το αίτημα του ο Αμερικάνος, πρέπει να του απαντήσεις maximum μέσα σε μια ώρα. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να το κάνεις το βράδυ, σε ώρα Ελλάδος.
Για αυτό τον λόγο μοιράζουμε κάπως την δουλειά με τον Δημοσθένη που είναι ο αδερφός μου και συνιδρυτής της εταιρίας. Το κομμάτι της επικοινωνίας το έχει πάρει πάνω του σε μεγάλο βαθμό.
Θέλω και την άποψη σας για το φαινόμενο του Airbnb συνολικά. Από την μια βλέπουμε ανθρώπους να είναι φανατικά υπέρ, ενώ από την άλλη βλέπουμε να υπάρχουν και φανατικοί «πολέμιοι» που μιλούν για τιμές ενοικίων που έχουν αυξηθεί και φοιτητές που δεν βρίσκουν στέγη
Γενικότερα, αυτούς που μιλάνε φανατικά για κάτι, είτε υπέρ είτε κατά, μάλλον δεν πρέπει να τους ακούμε. Πάντα η αλήθεια κρύβεται κάπου στη μέση.
Εμείς ως εταιρία, όπως είπα και πριν, στοχεύουμε σε high-end κατοικίες και σε γενικές γραμμές δεν ενοχλούμε κανέναν. Δεν είμαστε, για παράδειγμα, σε πολυκατοικίες. Τα ενοίκια των σπιτιών που διαχειριζόμαστε ήταν ήδη ψηλά, οπότε δεν έχουμε επηρεάσει την αγορά. Και στην προ Airbnb εποχή δηλαδή, ήταν για τους «λίγους».
Από εκεί και πέρα, στην Αθήνα υπάρχουν 1 εκατ. κατοικίες. Και υπάρχουν, αν δεν κάνω λάθος, περίπου 60.000 Airbnb. Ο αριθμός είναι μικρός. Το πρόβλημα είναι ότι ο Έλληνας έχει «ξεβολευτεί» αφού οι καλές περιοχές στις οποίες κάποτε όλοι ήθελαν να μείνουν, πλέον εκεί είναι αδύνατο να βρεις άδειο σπίτι σε καλή τιμή. Έχει δημιουργηθεί ένα ξεκάθαρο τουριστικό Κέντρο. Όπως έχει γίνει και στις περισσότερες πρωτεύουσες. Με τους locals να περνούν σε δεύτερη μοίρα.
Θα μου πείτε το παράδειγμα με το Κουκάκι, το οποίο έχει αλλάξει κατά πολύ τα τελευταία χρόνια
Ναι, αλλά ξέρετε πόση διαφορά έχει το Κουκάκι σε σχέση με παλιά; Προς το καλύτερο. Το λέω επειδή μεγάλωσα στην ευρύτερη περιοχή. Αυτή τη στιγμή περνάς και δεν μπορείς να βρεις ανοίκιαστο μαγαζί. Και μάλιστα οι νέες προσπάθειες που κάνουν πολλά νέοι, είναι πολύ καλές. Το Airbnb έχει φέρει μια ανάπτυξη στην περιοχή.
Κατά την γνώμη μου, η Αθήνα δεν έχει πρόβλημα από το Airbnb. Μπορεί να υπάρχει πρόβλημα π.χ. στην Σαντορίνη ή σε περιοχές που δεν υπάρχουν πολλά ακίνητα. Εκεί θα πρέπει η Πολιτεία να επέμβει.
Δεν γίνεται ένα νησί να μείνει χωρίς γιατρούς ή δασκάλους, επειδή αυτοί δεν θα μπορούν να βρουν σπίτια. Έχω δει επίσης ότι υπάρχει πρόβλημα με τους φοιτητές στα Χανιά ή στο Ρέθυμνό, όπου τους διώχνουν από τα σπίτια το καλοκαίρι και τους ξανά παίρνουν πίσω… το χειμώνα. Άρα εκεί είναι κυρίως το πρόβλημα, και όχι στην Αθήνα
Θα πει κάποιος: Ναι, αλλά ακούμε και φοιτητές που λένε ότι δεν μπορούν να βρουν σπίτι π.χ. κοντά στο Πάντειο. Αφού τα περισσότερα ακίνητα εκεί είναι μισθωμένα μέσω Airbnb
Είναι αλήθεια ότι για αυτή την περιοχή υπάρχει όντως έντονο ενδιαφέρον. Αφού είναι κοντά στο κέντρο, ενώ παράλληλα υπάρχει η σχολή εκεί. Αλλά ο φοιτητής μπορεί να μείνει λίγο πιο κάτω αν θέλει. Να μείνει στην Καλλιθέα ή στο Μοσχάτο. Αρκετοί φοιτητές ψάχνουν να βρουν σπίτι ακριβώς δίπλα την σχολή τους, και δεν θέλουν να πάρουν τα ΜΜΜ ακόμα και για 3 στάσεις.
Τι συμβουλές θα δίνατε κάποιον που θέλει να δραστηριοποιηθεί στο Airbnb, έτσι ώστε να είναι αυτό που λέμε «καλός οικοδεσπότης»;
Οι Έλληνες το έχουμε στο DNA μας να είμαστε καλοί οικοδεσπότες. Το επίσης θετικό είναι ότι από τα παλιά χρόνια, οι περισσότεροι από εμάς προσέχουμε τα σπίτια μας. Είναι σε πολύ καλύτερη κατάσταση σε σχέση με σπίτια άλλων χωρών.
Δεν χρειάζονται πολλά πράγματα. Να είσαι ο εαυτός σου. Να είσαι ευγενικός. Είναι σημαντικό να εξηγήσεις στον επισκέπτη σου πως θα κινηθεί στην περιοχή, αφού αυτός δεν γνωρίζει. Η προσωπική επαφή με τον επισκέπτη μετρά πολύ. Ενώ επίσης είναι σημαντικό και το κομμάτι της καθαριότητας.
Είναι χρήσιμο να έχεις χτίσει και μια καλή επαφή με τον καλεσμένο σου πριν αυτός έρθει. Έτσι ώστε να μην είναι κάτι «απρόσωπο». Και να νιώθει και ο ίδιος μια μεγαλύτερη σιγουριά, ότι θα τα βρει όλα όπως τα περιμένει.
Ποια είναι τα μελλοντικά πλάνα σας;
Επόμενος στόχος μας είναι να κάνουμε ένα άνοιγμα προς τα νησιά. Και αυτό είναι κάτι που εξετάζουμε τώρα. Κυρίως κοιτάμε τα πιο «εναλλακτικά» νησιά, όπου υπάρχει και μικρότερος ανταγωνισμός. Στα δημοφιλή ελληνικά νησιά δραστηριοποιούνται και πολλές μεγάλες εταιρίες, με πολλά ακίνητα στην κατοχή τους και κεφάλαια στο εξωτερικό. Οπότε δεν μπορείς τόσο εύκολα να τις κοντράρεις.
