αρχικηΟΙΚΟΝΟΜΙΑΔύσκολο να βρεις χώρους γραφείων στην Ελλάδα (και πρέπει να πληρώσεις πολλά)

Δύσκολο να βρεις χώρους γραφείων στην Ελλάδα (και πρέπει να πληρώσεις πολλά)

Η έλλειψη σύγχρονων κτιρίων γραφείων, απόρροια της επενδυτικής απραξίας της τελευταίας δεκαετίας, έχει οδηγήσει σε σημαντική αύξηση τις αξίες των υφιστάμενων ακινήτων, καθώς σε πολλές περιπτώσεις καταγράφονται ακόμα και άτυποι «πλειστηριασμοί» μεταξύ των ΑΕΕΑΠ και των ξένων επενδυτικών funds. Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της εταιρείας παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών ακινήτων Inventio Consulting, «η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει πλέον σπάνιες επενδυτικές ευκαιρίες για εκείνους που είναι διατεθειμένοι να παρακάμψουν το ιδιαίτερα περίπλοκο επιχειρηματικό περιβάλλον».

Βάσει της έρευνας της εταιρείας κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2019 (περίοδος Απριλίου – Ιουνίου), οι αξίες των κτιρίων γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών είχαν καταγράψει άνοδο της τάξεως του 50% από το χαμηλότερο σημείο, στο οποίο είχαν βρεθεί κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου του 2013. Ειδικότερα, ο σχετικός δείκτης τιμών γραφείων, που επιμελήθηκε η Inventio, είχε τότε καταγράψει απώλειες της τάξεως των 45,5 μονάδων βάσης, σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2008, όταν αντίστοιχα είχε καταγραφεί το προηγούμενο υψηλό. Κατά τη διάρκεια της πενταετίας εκείνης (2008-2013) τα ενοίκια υποχώρησαν σημαντικά, καθώς αρκετές εταιρείες είτε διέκοψαν τη λειτουργία τους είτε αποχώρησαν πλήρως από την Ελλάδα, ενώ άλλες μετακινήθηκαν σε μικρότερους χώρους γραφείων.

Επειτα από μια περίοδο διακυμάνσεων, εντέλει ο δείκτης τιμών γραφείων εισήλθε σε νέο κύκλο ανόδου από το δεύτερο μισό του 2015 και μετά. Ωστόσο, η πραγματική ανάκαμψη ήλθε μετά το 2017 και ιδίως κατά το 2018. Οι σχετικά υψηλές αποδόσεις που προσφέρουν τα ακίνητα γραφείων στην Ελλάδα (συγκριτικά με άλλες χώρες), σε συνδυασμό με τη ρευστότητα που είχαν συσσωρεύσει, κυρίως τα ξένα επενδυτικά funds, οδήγησαν σε αναζωπύρωση του αγοραστικού – επενδυτικού ενδιαφέροντος, μια τάση η οποία διατηρείται αναλλοίωτη μέχρι και σήμερα. Ακόμα και έτσι βέβαια, οι τιμές πώλησης γραφείων παραμένουν σε επίπεδο χαμηλότερο κατά 30% σε σχέση με το ανώτατο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί στις αρχές του 2008, κάτι που σημαίνει ότι υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες στην αγορά, υπό την προϋπόθεση ότι η οικονομία θα συνεχίσει να αναπτύσσεται, ώστε να τροφοδοτείται και η ζήτηση στην αγορά.

Σε έτερη ανάλυση, η Proprius, εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων, σημειώνει ότι τα ενοίκια γραφείων έχουν καταγράψει αύξηση που ανέρχεται μέχρι και 11% σε ετήσια βάση. Η άνοδος αυτή εντοπίζεται κυρίως στα γραφεία που βρίσκονται πέριξ της πλατείας Συντάγματος. Στη συγκεκριμένη αγορά, το μέσο μηνιαίο ενοίκιο αγγίζει πλέον τα 20 ευρώ/τ.μ.

Πάντως, θα πρέπει να σημειωθεί ότι εξακολουθεί να υπολείπεται σημαντικά του επιπέδου όπου είχε βρεθεί στο απόγειο της αγοράς ακινήτων, πριν από την έλευση της οικονομικής κρίσης. Τότε είχαν καταγραφεί πράξεις ακόμη και πάνω από 30 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, στον άξονα της Λ. Κηφισίας, η μέση τιμή ενοικίασης κινείται πέριξ των 17 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας άνοδο 6,3% σε ετήσια βάση. Στο απόγειο της αγοράς, οι τιμές στην Κηφισίας είχαν ανέλθει μέχρι και τα 25 ευρώ/τ.μ. Παραμένει, βέβαια, ο δημοφιλέστερος άξονας για την ενοικίαση γραφείων.

Οπως τονίζεται στην ανάλυση της Proprius, η ζήτηση τροφοδοτείται από επιχειρήσεις του χρηματοοικονομικού τομέα και εκείνου της παροχής υπηρεσιών, όπως επίσης και του φαρμακευτικού κλάδου. Ωστόσο θα πρέπει να επισημανθεί η απουσία πράξεων ενοικίασης για χώρους μεγαλύτερους των 4.000 τ.μ., δείγμα και της έλλειψης κατάλληλων ακινήτων.

Αυτό που είναι πλέον ξεκάθαρο είναι ότι μεγαλύτερη προτεραιότητα των ενοικιαστών είναι η ποιότητα των γραφείων και λιγότερο η τοποθεσία τους. Ακόμη μεγαλύτερη είναι η ζήτηση από θεσμικούς επενδυτές για την απόκτηση επαγγελματικών κτιρίων εισοδήματος και δη γραφείων. Ηδη, από τις αρχές του έτους μέχρι σήμερα υπολογίζεται ότι έχουν αλλάξει χέρια γραφεία αξίας άνω των 200 εκατ. ευρώ. Η μεγαλύτερη συναλλαγή σε αξία ήταν η απόκτηση του χαρτοφυλακίου γραφείων που πούλησε η Alpha Bank τον Μάρτιο. Το εν λόγω πακέτο διατέθηκε αντί ποσού 95,3 εκατ. ευρώ στο επενδυτικό fund Brook Lane Capital.

Στο ίδιο μήκος κύματος κινήθηκε και η Τράπεζα της Ελλάδος, στην πρόσφατη ενδιάμεση έκθεση για τη νομισματική πολιτική, αναφέροντας ότι «στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, κατά τη διάρκεια του 2018 καταγράφηκαν θετικές τάσεις τόσο στην αγορά γραφείων όσο και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών. Η αυξημένη ζήτηση χώρων υψηλών προδιαγραφών σε εμπορικές θέσεις από άμεσους χρήστες, σε συνδυασμό με την αναζήτηση ευκαιριών από επενδυτικά χαρτοφυλάκια και επενδυτές, οδήγησε σε επίπεδα ζήτησης τα οποία δεν φαίνεται να ικανοποιούνται από την προσφορά της αγοράς και προκάλεσαν τη σταδιακή μείωση των αποδόσεων κοντά στα προ κρίσης επίπεδα. Στο πλαίσιο αυτό, οι τιμές των γραφειακών χώρων κατά το 2018 κατέγραψαν μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 7%, ενώ κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2018 οι ρυθμοί μεταβολής των τιμών τους ανήλθαν σε 6,4%, σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2017». Αξίζει όμως να σημειωθεί ότι στην Αθήνα, το 2018, οι τιμές των κτιρίων γραφείων αυξήθηκαν με το εντυπωσιακό 9%.

Πηγή: Καθημερινή

ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΣΧΟΛΙΑ

Αφήστε ένα σχόλιο

15 + nineteen =